人口的聚集和收入水平的增长，可以造就广阔的商机。“城镇化”将赋予中国上百个县级城市广袤的发展空间。
  尽管目前的县级城市经济总量小、城区人口少、居民消费偏低，商业地产项目收益的总额、品牌影响力远不及高级别城市，但商业升级需求明显。分散在各个小城市中的碎片化机会就摆在眼前，该如何把握住?
  县级市渐成新战场
  “对商业地产来讲，大城市里大MALL和大综合体的大发展时机已经过去了。”中国商业地产联盟副理事长兼秘书长王永平直言，取而代之的是县级小城市的商业发展。“量上不小，但多是碎片化的机遇。被分散在各个小县城、小城镇里面。”
  “从商业地产正常的发展趋势上讲，也已经到了从一二线城市向三四线城市蔓延的阶段。”全联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波指出。
  时下在三四线城市嗅出商机的发展商有两类，一种是全国连锁大型开发企业，如万达、世贸、金鹰、中航、保利等，但他们很少下沉到四线城市;另一类，也是县级商业的当家花旦——当地或本省的区域性开发商，如万恒地产、文峰股份、五洲国际等。
  目前此类发展商更多选择进入珠三角、长三角这些经济相对发达的城市，环渤海和中西部的县级城市次之。“三线城市还有个‘市管县’模式。”朱凌波进一步解释道：单看每个地级市，人口规模也就在50万-100万区间。但“市管县”模式能产生巨大的辐射能量。“一个地级市至少可以辐射300万人口，很多都达到500万-700万人这个梯度。”
  在县级现有商业的构成中，以散售街铺和当地百货形态居多，外加一些批零结合的专业市场，尤其缺乏体验式商业。
  “小城里的人同外界的交流越来越多，很渴望能有更新的商业场所，带给他们更舒适的消费环境和更好的商品选择。”溧阳上河城负责人苏进军对记者表示，当初万恒地产在江苏溧阳打造购物中心的初衷，就是要这种抓住县级商业升级更新的时机。
  正略咨询顾问董莹也认为，县级城市正处于商业业态升级的节点，应关注当地居民生活方式升级、强化体验感和文化情感需求方面的变化，适当引进在高级别城市已经获取成功的品牌。
  但县级城市毕竟不能够与高级别城市相提并论，在产品的设置、材料的选取、物业的规划设计、成本的设置等各方面都应强调“适度高端”原则。
  “在县级要升级商业，几乎没有现成的商业产品可以用来匹配。”王永平表示，对涉县开发的企业来讲，需特别考虑：第一，县级城市的人口规模少，这些地方的住宅溢价空间小了。靠住宅反哺的方式搞大MALL，动不动的上千亩圈地，并不适宜。需要重新考虑产品平衡模式。第二，可利用的商家资源量也在缩小，谁来支撑主力店?怎么解决消费者对品牌的认同，以及品牌的渠道配送问题?
  “在县城，很多人认为建个五六万平方米的商业就够了。但王府井等百货商场一般面积低于4.5万平方米是不开店的。”据透露，为了解决类似的矛盾，有开发公司已经成立了创新事业部，开始研究这些产品。也有从事多年商超零售的人，欲自己研发贴合县级市场的小超市产品，找到投资方后，全国性发展。“因为生活必需品都是就近消费，A镇消费者不会跑到B镇去消费。辐射商圈半径小，可以快速连锁。”
  也就是说，县级商业的机会需要更多的研发创新，而非现成的机遇。目前观察到的升级县级商业新趋势有：在MALL中加入购物之外的体验业态，借力大主力店能量的POWERCENTER，以及聚焦产业园中的复合开发。
 
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